Vermogen van generatie op generatie

Denkt u er wel eens over na om uw woning over te dragen aan uw toekomstige erfgenamen? Dan is het goed te weten dat u diverse mogelijkheden tot uw beschikking heeft.

Zo zou u de woning (gefaseerd) kunnen schenken of verkopen aan uw kinderen. Hieronder worden de mogelijkheden van schenking en verkoop verder toegelicht.

De kans is groot dat uw woning een aanzienlijke overwaarde vertegenwoordigd. Het kan zodoende wellicht aantrekkelijk zijn om de woning bij leven over te dragen aan uw erfgenamen, bijvoorbeeld uw kinderen. Fiscaal gezien wordt hierdoor uw nalatenschap kleiner, zodat bij uw overlijden belasting in de vorm van successierecht bespaard kan worden. Doordat de woning eigendom wordt van de kinderen, komt de mogelijke waardestijging vanaf het moment van overdracht en uw overlijden onbelast aan hen toe. De overdracht van de woning kan alleen via een bezoek aan de notaris.

Schenken een goed idee?

De ouderlijke woning schenken aan uw kinderen is een van de mogelijkheden. Dit hoeft niet te betekenen dat u ook de woning moet verlaten. Welnee, u zou na overdracht aan uw kinderen, de woning van hen kunnen huren. De woning dient dan te worden getaxeerd om zodoende de schenkingsrechten te kunnen vaststellen. Behalve schenkingsrechten worden de kinderen aangeslagen voor zes procent overdrachtsbelasting. Deze overdrachtsbelasting wordt berekend over de economische waarde van de woning op het moment van overdracht. Bij de waardebepaling voor de heffing van overdrachtsbelasting moet rekening worden gehouden met het recht van gebruik en bewoning, een recht van vruchtgebruik of een huurrecht door u als ouder.

Schenkingsrecht daarentegen wordt berekend over de waarde van de verkrijging. Mooi meegenomen is dat er in de wet een regel is opgenomen die dubbele belastingheffing voorkomt. Indien u de woning schenkt, geldt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Betekent dit dat u door schenking de overdrachtsbelasting zou kunnen omzeilen? Niet helemaal, het is namelijk zo dat het verschuldigde schenkingsrecht nooit minder is dan de overdrachtsbelasting zou bedragen. Al met al betekent dit dat uw kinderen altijd zes procent van de waarde van de woning aan belasting verschuldigd zijn. Over de vrijstelling in het schenkingsrecht is dus wel zes procent schenkingsrecht verschuldigd. Onderstaand voorbeeld zal u wat meer duidelijkheid geven.

"De woning overdragen aan uw kinderen kan op diverse manieren"

Praktijkvoorbeeld

Een woning met een economische waarde van bijvoorbeeld 150.000 euro wordt door de ouders overgedragen aan de drie kinderen. De ouders krijgen het huurrecht. Elk kind ontvangt 50.000 euro en dient hierover – los van vijstellingen – bijna 3.600 euro aan schenkingsrechten te voldoen. In totaal een bedrag van 10.719 euro. Voor de heffing van de overdrachtsbelasting kan de waarde van de woning – hierbij rekening houdend met de waarde van het huurrecht – in dit voorbeeld worden vastgesteld op 90.000 euro. Het bedrag aan overdrachtsbelasting bedraagt 5.400 euro (6% van 90.000 euro). Het verschuldigde bedrag aan schenkingsrechten is hoger dan de overdrachtsbelasting. Er kan dus worden volstaan met het bedrag aan schenkingsrechten.

Uw kinderen als huurbaas

Als u als ouders na de overdracht aan uw kinderen in de woning wilt blijven wonen, dan kan dit. Tussen u en uw kinderen kan een huurcontract worden opgesteld. De door u verschuldigde huur dient zakelijk te zijn. Dat wil zeggen dat deze overeenkomt met wat een willekeurige derde zou betalen en mag dus niet te hoog of te laag zijn vastgesteld. De huur valt bij de kinderen in box 3. Concreet betekent dit dat de waarde van het huis minus de schulden wordt belast met 1,2 procent belasting per jaar. Eventueel betaalde hypotheekrente of onderhoudkosten zijn niet aftrekbaar. Afhankelijk van uw persoonlijke en financiële situatie kan schenken van uw woning aan de kinderen een goed advies zijn. Een andere manier om vermogen over te dragen, is het verkopen van de woning aan de toekomstige erfgenamen.

Vrijstellingen schenkingsrecht 2007

Verkopen een goed idee?

Stel dat u de woning al bij leven wilt overdragen door middel van verkoop aan uw erfgenamen. Hoe werkt dit dan uit? Aangezien uw kinderen waarschijnlijk niet de financiële middelen hebben om uw woning te kopen, bestaat de mogelijkheid dat zij de koopsom schuldig blijven. Vervolgens zou u kunnen besluiten om de koopsom gefaseerd kwijt te schelden. Hierdoor kan schenkingsrecht worden uitgespaard in vergelijking met de situatie waarbij de woning in een keer wordt geschonken. Laten we eens kijken hoe deze constructie uitwerkt.

Verkopen

Allereerst dienen u en uw kinderen een bezoek aan de notaris te brengen voor de overdracht van de woning. Ook in deze constructie is door de kinderen overdrachtsbelasting verschuldigd. Bij het bepalen van deze waarde mag rekening worden gehouden met een lagere verkoopwaarde, aangezien de woning wordt verkocht in bewoonde staat. U blijft immers in de woning wonen. Voorwaarde is wel dat er dan een huurcontract wordt opgesteld tussen uw kinderen als nieuwe eigenaren van de woning en u als huurder. Andere mogelijkheden zijn om een recht van gebruik en bewoning of een recht van vruchtgebruik te bedingen.

Het doel van deze constructie is om vermogen in de vorm van overwaarde in de woning al bij uw leven over te hevelen naar uw kinderen. Dit is mogelijk als de kinderen de koopsom schuldig blijven aan u. U als ouder hebt dus een vordering op uw kinderen. Deze vordering kunt u vervolgens stapsgewijs kwijtschelden via schenking. Over het bedrag van de koopsom dat geschonken wordt, zijn de kinderen schenkingsrecht verschuldigd. De betaalde overdrachtsbelasting mag vervolgens in mindering worden gebracht op het verschuldigde schenkingsrecht.

Dit mag echter alleen indien de verkoop en de kwijtschelding van de koopsom met elkaar samenhangen. Hiervan is sprake indien er een termijn van niet meer dan twee weken zit tussen verkoop en kwijtschelding. Fiscaal optimaal kan men kiezen om een zodanig deel van de koopsom kwijt te schelden waarmee het bedrag van de verschuldigde overdrachtsbelasting volledig in mindering kan worden gebracht op het verschuldigde schenkingsrecht.

Een andere mogelijkheid is dat u uw kinderen de koopsom in fasen kwijtscheldt. Uw kinderen moeten dan wel een zakelijke rente betalen over de lening. Dit is een rente die overeenkomt met die bij een commerciële bank. Vervolgens kunt u door middel van bijvoorbeeld de schenkingsvrijstelling de lening jaarlijks stukje voor stukje kwijtschelden.

In dit artikel zijn een aantal voorbeelden opgenomen om uw woning over te dragen aan uw kinderen. Uiteraard zijn er nog meer mogelijkheden te bedenken. Welke optie voor u de beste is hangt onder meer af van uw wensen en verder uw persoonlijke en financiële situatie. Bent u voornemens vermogen – in welke vorm dan ook – over te dragen aan de volgende generatie? Raadpleeg dan altijd een adviseur die goed thuis is in deze materie!

Meer redactioneel: