Blog: Praktijkpand te koop of te huur!

Onlangs sprak ik met de eigenaar van een kledingzaak tijdens het passen van een pak. We raakten in gesprek en de eigenaar vroeg wat ik precies deed. Ik legde hem uit dat ik me onder andere bezighoud met praktijkstart en -uitbreiding en praktijkoverdracht. ‘Interessant’, gaf de eigenaar aan. Hij vertelde met trots dat hij na jarenlang huren nu het praktijkpand gekocht had. Ik feliciteerde de man en trok ondertussen weer een andere outfit aan.

Ik vroeg aan de man of hij ook nagedacht heeft als hij over 15 jaar met penioen gaat. Wat gaat hij dan met het pand doen? En, blijft hij dan boven het pand wonen? Het pand is dan grotendeels afgeschreven en gedurende de looptijd van de financiering is het goed onderhouden. Er zit nog een kleine hypotheek op en hij gaat ervanuit dat er nog goed geld voor terugkrijgt. Voor zijn pensioen.

Fiscale claim

Ik meldde hem dat er nog wel een fiscale claim om de hoek komt kijken. Nu besefte ik dat deze problematiek niet alleen maar bij tandartsen (mijn dagelijkse werkzaamheden) maar ook bij de gemiddelde MKB-ondernemer voorkomt. Tijdens een nieuwe kledingwissel vroeg ik hem hoe hij het ziet als hij in de toekomst de deur achter zicht dicht trekt. Heeft hij hierover nagedacht? Het stoppen van zijn bedrijf betekent afrekenen met de fiscus. Even in cijfers. Stel dat de boekwaarde van het praktijkpand € 100.000 bedraagt. De werkelijke waarde (na taxatie) bedraagt € 350.000. Na aftrek van de zogenaamde MKB-winstvrijstelling van 14%, heeft de fiscus een inkomstenbelastingclaim van zo’n 45% op de stille reserves. Dat is een bedrag van ruim € 112.000.

Bij het stoppen van uw praktijk zijn er voor het praktijkpand verschillende scenario’s denkbaar:

• u gaat het praktijkpand verhuren.
• u gaat het praktijkpand verkopen.

Praktijkpand verhuren

U stopt met uw praktijk. Als u het praktijkpand gaat verhuren aan een ander gaat het verplicht over van het ondernemingsvermogen naar uw privé-vermogen. Dit is een zogenaamde belaste sfeerovergang van box 1 (winst uit onderneming) naar box 3 (vermogensrendementsheffing). De fiscale afrekening over de stille reserve van € 250.000 leidt tot een acuut liquiditeitsprobleem. Het vermogen zit immers in stenen. De belastingheffing kan mogelijk worden gefinancierd door een hypotheek op het praktijkpand te nemen. Dat is niet eenvoudig omdat de bank uitsluitend op basis van het onderpand kan financieren (u heeft immers geen inkomen). Belangrijk is dan in hoeverre u huurinkomsten heeft.

Praktijkpand verkopen

Na het stoppen van uw praktijk, besluit u het praktijkpand te gaan verkopen. Bij verkoop realiseert u vervolgens de boekwinst van € 250.000. Hierover is dan ruim € 112.000 inkomstenbelasting verschuldigd. Alternatief voor direct afrekenen: stakingslijfrente. Als ondernemer voor de inkomstenbelasting kunt u bij het stoppen van uw praktijk de stakingslijfrenteaftrek benutten.

Bij een stakingslijfrente bedingt u bij een externe professionele verzekeraar een lijfrente ter grootte van de stakingswinst. U betaalt pas belasting als de lijfrente-uitkeringen plaatsvinden.  U stelt de belastingheffing dus uit. Ook hier vormt de financiering een probleem. U realiseert bij staking namelijk geen liquiditeiten. Financiering kan hier weer geschieden door een hypotheek op te nemen.

Teken ook voor de toekomst

Conclusie: maak niet alleen een plan voor nu maar plan ook vooruit. Dit voorkomt onverwachte tegenvallers waar u geen rekening mee heeft gehouden. De ondernemer bleef wat beduusd achter na mijn ‘verkleedpartij’ en ons gesprek. Ook ik was wat verbaasd dat een MKB-ondernemer blijkbaar niet goed werd geadviseerd door zijn adviseurs om ook over zijn toekomst goed na te denken. De kooptransactie is dan wel geslaagd, maar er was niet nagedacht over de toekomstige overdracht van het pand. Met alle gevolgen van dien.

Door: Arjan Wijnands, Sector Specialist Medische & Vrije Beroepen bij ABN AMRO