Explosieve bouwkosten: wat betekent dat voor uw praktijk?

De kranten staan er vol van: explosief stijgende bouwkosten. Geen prettig nieuws wanneer je als zorgverlener vergevorderde bouwplannen hebt. Belangrijkste oorzaak voor de stijging zijn de sterk gestegen materiaalprijzen en leveringsproblemen, aldus Lex van Waarden, architect bij Van Waarden Advies.

Tijdens covid werd de productie van veel bouwmaterialen verlaagd. Toen de vraag weer toenam, werd de productie met horten en stoten opgestart. Net als bij toiletpapier begonnen landen vervolgens ‘te hamsteren.’ En wat er ook nog wel bij kon: het Suezkanaal raakte langdurig gestremd. Gelukkig is de verwachting - en dat is het goede nieuws - dat de materiaalprijzen weer zullen normaliseren als de productie en distributie in balans zijn.

Transitie naar gasloos

Een andere belangrijke oorzaak van de explosief gestegen bouwkosten is de overgang naar gasloos bouwen. Sinds 2021 zijn dat ook de nieuwe energie-eisen voor ‘Bijna Energie Neutraal Bouwen’ (BENG). Die eisen zorgen ten opzichte van “vroeger” voor extra bouwkosten van ongeveer 10%. Waarbij we wel dienen te vermelden dat de exploitatiekosten van een zeer goed geïsoleerd en gasloos gebouw in de “gebruiksperiode”, op de langere termijn, voor besparingen gaan zorgen.

Spagaat tussen kosten en budget

Als coördinator Bouwadvies bij de LHV maakte ik mij jaren geleden al zorgen over de spagaat tussen de huisvestingslasten enerzijds en het huisvestingsbudget van huisartsen anderzijds. Die spagaat is, zacht uitgedrukt, niet minder uitdagend geworden. Sterker nog: waar ik een huisarts acht jaar geleden vertelde dat de bouwkosten van een vierkante meter sleutelklare huisartsenpraktijk “all-in” ongeveer €2.000-€2.400 waren, komt dat anno nu ongeveer neer op €2.8.000- €3.000 (inclusief BTW en aankoop van de grond).

Ook servicekosten

In de praktijkkostencomponent van de tarieven van de huisartsen is ook een huisvestingscomponent opgenomen. Omgerekend komt die er op neer dat een huisarts ca. €140-€165 huur per m2 per jaar te besteden heeft. Dat is op veel locaties, zoals in de grote steden, al lang niet meer het actuele huurprijsniveau. Naast de huur dient de praktijkhouder nog rekening te houden met de servicekosten. Bij aanvang dient hij of zijn rekening te houden met ongeveer €40,- inclusief btw per m2. Op dit moment voert de LHV met een landelijke enquête uit naar de huisvestingsproblemen van huisartsen. Ik schat in dat het nog jaren zal duren voordat eventuele tariefswijzigingen zijn doorgevoerd.

Moeten we dan voorlopig maar niet meer bouwen en/of verbouwen? De vraag is of dat verstandig is. Ter illustratie hier een anekdote die ik van een collega-architect hoorde. Het verhaal gaat over een woningbouwontwerp dat te duur bleek. Na een jaar bezuinigen werd het plan opnieuw aanbesteed. Waarna tot ieders verbijstering bleek dat het “uitgeklede” plan duurder uitviel dan het oorspronkelijke plan. Wachten is dus niet altijd de verstandige keuze.

Maak een prognose

Belangrijk is dat de huisvestingslasten “onder de streep” in een gezonde verhouding tot de praktijkomzet staan en dat uw inkomen past bij uw (toekomst) wensen. Dat vraagt om een goed en realistisch ontwerp. En dat vergt weer een meerjarenprognose van uw praktijk. Die prognose is gebaseerd op vragen als: Wat zijn de demografische ontwikkelingen in uw wijk of dorp? Neemt u één of meerdere praktijken over? Gaat u alleen of samen met andere zorgverleners bouwen?

Een goede financiële analyse is onmisbaar om een goede afweging te kunnen maken. Uw bank of financieel adviseur kan u daar in adviseren. Daarbij heeft u best kans dat uw bouwproject wel degelijk haalbaar en betaalbaar is!

Door Lex van Waarden (Van Waarden Advies)