Financiële kansen bij huisvesting

Aandachtspunt 1: De gevolgen voor de omzetbelasting

Als medicus verricht u meestal btw-vrijgestelde handelingen. Over deze handelingen wordt er geen btw in rekening gebracht. De keerzijde van de medaille is dat er geen recht is op aftrek van voorbelasting. Tot zo ver waarschijnlijk niets nieuws.

Aankoop

Wanneer u een pand aankoopt kunt u te maken krijgen met btw, ondanks dat de hoofdregel voor de btw is dat de levering van een pand vrijgesteld is van btw. Op deze hoofdregel bestaan echter twee uitzonderingen. Er is namelijk btw verschuldigd:

• Als er sprake is van een nieuw gebouw. En daar is sprake van als het gebouw uiterlijk twee jaar na de eerste ingebruikneming wordt aangekocht en geleverd. Let op :   een ingrijpende verbouwing van een bestaand pand kan gekwalificeerd worden als een nieuw gebouw.
• Als de verkoper en de koper om levering met btw verzoeken. In de regel zal binnen de medische wereld niet snel voor deze optie worden gekozen.

Omdat het pand meestal gebruikt wordt voor vrijgestelde handelingen is de btw op de aankoop, investeringen en kosten (grotendeels) niet aftrekbaar. De aftrekbaarheid van de btw wordt echter vergroot als u naast de vrijgestelde behandelingen ook nog btw-belaste activiteiten gaat ontplooien.

Tot slot: als u op het pand zonnepanelen laat plaatsen, is de aftrek van de btw op de zonnepanelen mogelijk ook (voor een deel) niet aftrekbaar. Hierbij maakt het dan weer niet uit of er sprake is van aanschaf van zonnepanelen op een nieuw gebouw of op een bestaand gebouw.

• TIP: De mate van aftrek van btw op de aankoop van een (nieuw) pand, een (ingrijpende) verbouwing en/of van zonnepanelen blijft ingewikkeld. En er zijn meer mogelijkheden dan u op voorhand wellicht denkt. Verwacht u een pand en/of  zonnepanelen aan te kopen? Of verwacht u het pand ingrijpend te gaan verbouwen? Neem dan contact op met uw fiscaal adviseur voor een advies op maat.

Verhuur

Naast dat u het pand voor de eigen praktijk gebruikt is het zo dat (een deel van) het pand kan worden (onder)verhuurd aan (mede)gebruikers. De verhuur (en / of verpachting) van een gebouw is in beginsel vrijgesteld van btw.

Servicekosten

Servicekosten zijn vrijgesteld van btw als zij opgaat in de verhuur. Volgens de staatssecretaris is hier sprake van als de huurder niet de mogelijkheid heeft om een serviceovereenkomst met een derde aan te gaan. Als hier geen sprake van is dan dient er btw over de servicekosten in rekening te worden gebracht.

• Let op: btw-belaste verhuur:  U kunt mogelijk kiezen voor btw-belaste verhuur van het pand. Dit kan alleen als de huurder voor meer dan 90% belaste btw-activiteiten verricht. De keuze hiervoor moet blijken uit de schriftelijke verhuurovereenkomst of uit een beschikking van de belastinginspecteur. Door te kiezen voor btw-belaste verhuur kunt u mogelijk voorbelasting claimen van de btw die (deels) rust op de aankoop van het pand. Ook de btw op andere kosten en/of investeringen kan (deels) aftrekbaar zijn.

Aandachtspunt 2: Kiezen van de juiste rechtsvorm

Het is belangrijk dat u vooraf goed nadenkt in welke rechtsvorm u het pand aankoopt. Denk bijvoorbeeld aan aankoop in een eenmanszaak, in een maatschap, in een commanditaire vennootschap (CV), in privé of in een besloten vennootschap (BV). De keuze voor de rechtsvorm heeft vergaande gevolgen bij de aan- en mogelijk latere verkoop van het pand.

Bent u ondernemer voor de Inkomstenbelasting dan speelt bijvoorbeeld de zogenaamde vermogensetikettering (het al dan niet verplicht activeren van het pand op de balans) een belangrijke rol. Koopt u een pand in privé en worden uw medische activiteiten verricht door middel van een maatschap dan heeft dit andere gevolgen dan dat u deze activiteiten verricht in een BV.

Aandachtspunt 3: Investeringsaftrek of niet?

Wanneer u investeringen doet ten behoeve van de eigen praktijk kunt u mogelijk kleinschaligheids-investeringsaftrek claimen. Dit geldt ook voor de aankoop van een pand (exclusief de ondergrond van het gebouw). Wel is het zo dat de koopprijs van een pand meestal een zodanige omvang heeft waardoor er niet langer gebruik gemaakt kan worden van de kleinschaligheidsinvesteringsaftrek.

Tot voor kort ging iedereen ervan uit dat het bedrag aan kleinschaligheidsinvesteringsaftrek dat aan samenwerkingsverband (bijvoorbeeld een maatschap) toekomt wanneer er geïnvesteerd wordt, verdeeld moet worden onder de deelnemers (bijvoorbeeld de maten). Rechtbank Gelderland deed eind 2019 een belangrijke uitspraak. De rechtbank oordeelde dat ieder lid van een samenwerkingsverband recht heeft op de volledige kleinschaligheidsinvesteringsaftrek. Echter, in vergelijkbare zaken heeft de Advocaat-Generaal inmiddels geconcludeerd dat de kleinschaligheidsinvesteringsaftrek moet worden verdeeld tussen de deelnemers. Wij verwachten dat de Hoge Raad deze conclusie zal volgen en deze uitspraak geen stand zal houden.  

Bovengenoemde aspecten geven u een eerste indruk van de fiscale aspecten van de aankoop of verbouw van een pand, maar zijn nadrukkelijk niet limitatief. Heeft u te maken met de aankoop van een pand? Neem dan altijd contact op met uw fiscaal adviseur voor een oplossing op maat.

• Let op: Er is geen mogelijkheid  tot investeringsaftrek als u het pand voor meer dan 70% verhuurt aan derden.
  

Van Ree Accountants zijn te bereiken via info@vanreeacc.nl en telefonisch op: 

Alphen a/d Rijn – 0172-782130 | Barneveld – 0342-408508 | Leersum – 0343-415940
Geldermalsen – 0345-589000 | Nieuwegein – 030-3074949 | Zwolle – 038-3032140

Dit artikel verscheen in: MedischOndernemen 1 2020

Foto: Shutterstock